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Démembrement de propriété VEFA, SCI Familiale une autre façon de partager ou de constituer son patrimoine

Le démembrement de propriété est un arrangement patrimonial permettant de partager un bien avant de le transmettre. Différent de l’indivision, ce procédé est généralement utilisé dans le cadre familial lors d’une donation ou d’une succession par exemple.

Fonctionnement du démembrement de propriété VEFA

Le principe du démembrement de propriété VEFA est simple. Il consiste à partager un bien avant de le transmettre lors d’une donation ou d’une succession.

Différent de l’indivision, le procédé est également un peu plus complexe mais présente de nombreux avantages en termes de succession, de fiscalité et de plus-value. On parle de démembrement dans le cas où la propriété d’un bien est divisée entre un ou plusieurs usufruitiers et un ou plusieurs nus-propriétaires.

Deux cas différents entrent en jeu dans le principe de démembrement de propriété VEFA :

  • La nue-propriété : elle représente le droit de disposer de son bien à sa guise et éventuellement de le modifier ou de le détruire. 
  • L’usufruit : représente le droit de se servir de ce bien ou d’en recevoir les revenus comme par exemple le droit d’encaisser les loyers. Le droit de jouissance de l’usufruitier porte sur le bien mais également sur tous ses accessoires. En contrepartie, il supporte toutes les charges ordinaires grevant le bien et les charges normalement payées. Il veille aussi à l’entretien du bien et à sa conservation. En revanche, il n’est pas tenu de faire les réparations majeures sur le bien.

Petite particularité, en cas de manquement aux devoirs de l’usufruitier, le nu-propriétaire est en droit d’accomplir tous les actes matériels ou juridiques. Au terme de l’usufruit, le nu-propriétaire devient propriétaire de plein droit sans avoir à payer de droit de succession ou de donation.

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété dépendent de la durée du démembrement. Pour un usufruit viager, la valeur dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier et de la valeur du bien. En revanche si l’usufruit n’est pas en viager et qu’il est fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de 10 ans.

Attention, nue-propriété et indivision sont deux choses bien différentes. Dans le cas d’une indivision, les indivisaires sont « co-propriétaires » du bien et disposent des mêmes droits sur ce bien mais également des mêmes devoirs et obligations.

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Fiscalité et revenus fonciers en cas de démembrement de propriété VEFA

En cas de démembrement de propriété VEFA, les deux profils se distinguent en termes de fiscalité et de revenus fonciers. En ce qui concerne le nu-propriétaire, ce dernier ne perçoit pas les loyers générés par le bien, il n’a ainsi pas de déclaration à faire.

Le nu-propriétaire ne peut être sollicité que dans le cas de travaux sur les structures du bâtiment. Dans ce cas, les travaux seront déductibles sur ses revenus fonciers et sur son revenu global jusqu’à 10 700€. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers sans limites de plafond. L’usufruitier quant à lui perçoit les loyers, ce qui constitue des revenus fonciers imposables.

Il est également redevable de la taxe foncière ainsi que de la taxe d’habitation s’il est également locataire du bien. L’usufruitier dispose également d’un pouvoir d’administration et de jouissance du bien. Particularité de l’usufruit, dans le cas où un locataire occupe le bien, l’usufruitier est tenu de réaliser les travaux en rapport avec ce locataire.

Enfin en ce qui concerne les plus-values, les plus-values réalisées en démembrement de propriété VEFA sont fiscalisées de la même façon que les plus-values immobilières classiques et sont exonérées à partir de 30 ans de détention.

Réglementation démembrement VEFA

Avantages du démembrement de propriété VEFA

Mettre son bien démembrement de propriété VEFA comporte de nombreux avantages. En ce qui concerne l’usufruit, être usufruitier permet de percevoir des loyers d’un bien en ayant acheté ce bien seulement pour 25% de sa valeur en moyenne ce qui permet de disposer d’une rentabilité élevée et de revenus immédiats.

Autre avantage, dans le cas d’un investissement en nue-propriété, il est possible de déduire le déficit foncier procuré par l’achat sur les revenus fonciers générés. Un investissement en démembrement de propriété VEFA permet également de réduire sa fiscalité tout en augmentant son patrimoine immobilier.

Il faut savoir que la valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans la case d’imposition soumise à l’impôt sur la fortune ce qui est une façon avantageuse d’augmenter son patrimoine immobilier.

Succession, indivision, que se passe-t-il en cas de vente du bien ?

En cas de vente du bien de la part du nu-propriétaire, ce dernier a besoin de l’accord de l’usufruiter. Il peut également vendre sa quote-part et trouver un acquéreur de la nue-propriété.

Ce nouvel acquéreur devra en plus de l’acquisition s’engager à garder les mêmes droits par rapport à la personne en usufruit ainsi que par rapport au locataire occupant le logement au moment de l’acquisition.

Dans le cas d’une vente conjointe, en termes de bénéfices, la plus-value et l’imposition sont réparties proportionnellement au pourcentage des droits détenus par le nu-propriétaire et la personne en usufruit.

Si en revanche il s’agit d’une vente séparée, la plus-value est calculée en fonction du prix de vente du droit cédé et du prix d’acquisition de ce même droit. Enfin, dans le cas d’une donation, le prix à retenir pour le calcul est celui du bien lors de sa donation.

 

Investir directement en nue-propriété, l’assurance d’acquérir un patrimoine immobilier

Il est possible d’investir directement en nue-propriété via des sociétés spécialisées. Le principe est relativement simple, une société de gestion construit un immeuble et/ou des résidences et vend la nue-propriété de cet établissement.

La société devient ainsi usufruitière temporaire. Après 15 ans, l’investisseur nu-propriétaire devient plein propriétaire. Il peut disposer de son bien comme bon lui semble. Pendant la période d’usufruit, la société loue le bien et perçoit les loyers inhérents à ce bien.

Cette solution est un excellent moyen pour accéder à l’acquisition d’un bien et ainsi se constituer un patrimoine immobilier.

Dispositif démembrement VEFA

Démembrement de propriété VEFA et SCI

Autre que le démembrement de propriété VEFA, il est aussi possible de recourir au démembrement de propriété des parts de SCI. Les SCI sont des Sociétés Civiles Immobilières. En général les SCI ont pour objet social l’acquisition de biens immobiliers et leur gestion. L’activité des SCI est une activité civile et non commerciale.

Le démembrement de propriété des parts de SCI représente le partage de la pleine propriété entre l’usufruit, droit de jouissance des parts et disposition des revenus qui en résultent, et la nue-propriété, droit de disposer du bien, de décider de sa revente ou de sa conservation.

Dans le cadre d’une SCI, le nu-propriétaire devient propriétaire des parts de la SCI à l’extinction de l’usufruit. Le démembrement permet ainsi de détenir la propriété du bien alors que les associés quant à eux détiennent tous les droits. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire sauf pour les décisions concernant l’affectation des bénéfices qui est réservée à la personne en usufruit.

 

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